1- مقررات صدور پروانه

1- 2) كليه مراكز دولتي و غيردولتي و همچنين اشخاص حقيقي و حقوقي جهت احداث بنا ملزم به اخذ پروانه ساختماني مي باشند.

) تأمين دسترسي مناسب جهت استفاده معلولين جسمي و حركتي در كليه ساختمان هاي دولتي و اماكن عمومي برابر مفاد قانون برنامه توسعه سوم الزامي مي باشد.
ضوابط احداث بنا در مناطق مسكوني

 - در شهر ربط سه تراكم كم، متوسط، زياد پيش بيني شده است.

1) حداكثر تراكم مسكوني در منطقه مسكوني داراي تراكم كم 120 درصد و تراكم متوسط 180 درصد و در تراكم ويژه 240 درصد سطح قطعه زمين در طبقات مي باشد.

2) حداكثر پيش آمدگي بنا از بر قطعه زمين در كليه تراكم ها، 60 درصد طول زمين خواهد بود.

3) ميزان احداث بنا (سطح اشغال) در كليه تراكم ها 60 درصد سطح قطعه زمين خواهد بود.

4) حداكثر تعداد طبقات ساختمان بر روي سطح زمين، پيلوت و يا زيرزمين در تراكم كم 2 طبقه و تراكم متوسط 3 و تراكم زياد 4 طبقه خواهد بود.

5) حداكثر ارتفاع مفيد هر طبقه نبايستي از 3 متر بيشتر و از 7/2 متر كمتر باشد.

6) حداكثر ارتفاع پيلوت و زيرزمين 4/2 متر مي باشند. پيلوت و زيرزمين جزو زيربناي مجاز محسوب نمي گردد.

7) حداكثر ارتفاع نورگير زيرزمين از كف معبر تا زير سقف 50/1 متر مي باشند.

8) لازم است كف پيلوت، همكف معبر باشد.

9) احداث توالت در خارج از بنا (در حياط) به مساحت حداكثر 3 متر بلامانع است و مساحت آن جزو زيربناي مجاز محسوب نمي گردد.

10) پاسيو و نورگير با مساحت كمتر از 6 مترمربع جزو زيربناي مجاز محسوب مي شود.
11) احداث حياط خلوت به مساحت حداقل 12 مترمربع و عرض 50/2 متر به منظور نورگيري فضاهاي داخلي ساختمان بلامانع بوده و جزو زيربنا محسوب نمي شود.

12) مساحت راه پله به ميزان يك دوم سطح زيربنا در كليه طبقات محاسبه مي شود.

13) احداث بام پشته به مساحت حداكثر 14 مترمربع و ارتفاع 5/2 متر بلامانع است. سطح فوق جزو زيربنا محسوب نمي گردد.

14) براي ايوان هاي سه طرف باز يك سوم سطح و براي ايوان هاي دو و يك طرف باز، يك دوم و براي جلوآمدگي هاي بسته (داراي در و پنجره) كل سطح زيربنا محسوب مي گردد.
15) احداث پيش آمدگي در بر معابر كمتر از 10 متر ممنوع و در بر معابر بيش از 10 متر مشروط بر آنكه عمق بالكن و پيش آمدگي از يك دوازدهم عرض معبر تجاوز ننمايد آزاد است. به هر صورت حداكثر عمق بالكن ها و پيش آمدگي ها 20/1 متر است. ضمناً ارتفاع پيش آمدگي نبايد كمتر از 5/4 متر از كف معبر باشد.

16) مساحت قيد شده در سند مالكيت، قبل از اعمال عقب نشيني، به شرط واگذاري رايگان متراژ عقب نشيني شده مبناي محاسبه زيربناي مجاز در همكف و طبقات است.

17) قطعاتي كه قبل از تصويب طرح هادي داراي سند شش دانگ مالكيت بوده و مساحت آنها كمتر از حداقل مساحت هاي مجاز تفكيك در مناطق مسكوني باشد، نحوه احداث بنا به صورت زير خواهد بود :

در قطعات كمتر از 100 مترمربع، 100 درصد قطعه و در يك طبقه قابل احداث خواهند بود. در قطعات 100 مترمربع به بالا و كمتر از 120 مترمربع ، 70 درصد سطح قطعه و در دو طبقه قابل احداث خواهند بود

تبصره : قطعات كوچكتر از 60 مترمربع مساحت، فاقد كاربري مسكوني مي باشند. احداث بنا در اين قطعات بهعنوان خدماتي بلامانع است.

(خدمات عمومي شامل كليه خدمات انتفاعي همچون نانوايي، دفتر خدمات پستي، دفاتر بيمه و ساير كاربري هاي تجاري، خدماتي و صنعتي غيرمزاحم و غيرآلوده مي باشد).

18) در پلاك هايي كه با توجه به موقعيت توپوگرافي و شوارع همجوار تأمين دسترسي از دو طرف يا بيشتر امكان پذير باشد و معابر همجوار داراي اختلاف سطح باشند مبناي محاسبه تعداد طبقات مجاز و تراكم مجاز در ضلعي از ساختمان قابل محاسبه خواهد بود كه كد كف معبر همجوار پلاك نسبت به ساير شوارع همجوار پلاك در سطح پايين تري قرار داشته باشد.

تبصره : طراحي كليه موارد در نقشه هاي اجرايي قبل از تسليم به شهرداري الزامي بوده و مرقوم نمودن جزئيات زيربناي ترسيمي در تايتل نقشه(جدول رقومي) به تفكيك موضوع اعم از زيربناي مجاز مسكوني يا تجاري ، پاركينگ ، راه پله ، بام پشته ، تراس ، كنسول و پيش آمدگي (طبق آيين نامه مقررات ملي ساختمان) ، استخر و سرويس هاي بهداشتي داخل محوطه و رمپ و سطوح شيبدار ضمن تأييد مهندسين طراح ، محاسب وناظر وكنترل و تصويب نهايي سازمان نظام مهندسي الزامي مي باشد .

3 - ضوابط تفكيك زمين

 1) در كليه تفكيك هاي مجاز مسكوني، آخرين قطعه مسكوني مي تواند 20% كمتر از حد نصاب قطعات تفكيكي باشد و شهرداري مجاز است با اخذ عوارض كسري ياد شده نسبت به صدور مجوز تفكيك اقدام نمايد.

 2) طول هر قطعه تفكيكي نبايد از 5/1 برابر عرض قطعه كمتر و حداكثر از 3 برابر آن بيشتر باشد. عرض متوسط قطعه به هر حال نبايستي از 7 متر كمتر باشد.

 3) در اراضي كه به كاربري مسكوني اختصاص يافته لازم است كليه نقشه جات تفكيكي پيشنهادي شهرداري در كميسيون مغايرت هاي غيراساسي يا كميسيون هم ارز آن به تصويب برسد.

5- موقعيت ورودي ها و قرارگيري بنا در زمين

 1) در هر بر قطعه فقط يك ورودي نفررو، و يك ورودي پاركينگ مجاز است.

 2) در صورتي كه دسترسي قطعه از شمال و يا جنوب قطعه باشد ساختمان بايد طبق ضوابط و در ضلع شمالي ساخته شود.

 3) در صورتي كه دسترسي قطعه منحصراً از شرق يا غرب باشد و ضوابط احداث بنا هيچ گونه امكان نورگيري از جنوب را ايجاب ننمايد، ساختمان بايد طبق ضوابط و در ضلع غربي زمين احداث گردد.

5- ضوابط احداث پاركينگ

 1) در مناطق مسكوني با كليه تراكم ها احداث يك واحد پاركينگ، به ازاء‌ هر واحد مسكوني ضروري است.

 2) در ساختمان هاي مسكوني قطعات شمالي كه به صورت دو واحدي احداث مي گردند، تأمين حداقل يك واحد پاركينگ سرپوشيده ضروري است. همچنين در صورت تك واحدي بودن ساختمان قطعات شمالي، مي توان پاركينگ را در محوطه حياط و مجزا از ساختمان منظور نمود.

 3) حداقل ارتفاع مجاز پاركينگ 7/2 متر و حداقل عرض مجاز آن 3 متر خواهد بود.

 4) در واحدهاي مسكوني يك يا دو واحدي با توجه به عدم نياز به مسيرهاي حركتي، حداقل مساحت مورد نياز هر واحد پاركينگ 15 مترمربع خواهد بود. در اين صورت عرض مفيد پاركينگ به ازاي هر اتومبيل نبايد كمتر از 3 متر باشد.

 5) در صورت عدم امكان احداث پاركينگ، موضوع در كميته فني استانداري مطرح و در صورت پذيرش كميته فني با اخذ جرايم و عوارض مربوطه نسبت به حذف پاركينگ در ساختمان اقدام شود.

6- ضوابط احداث واحدهاي تجاري

 1) در خصوص كليه ساخت و سازهاي غيرمجاز واحدهاي تجاري كه بدون مجوز احداث گرديده اند، برابر مقررات مربوطه اقدام گردد.( كميسيون ماده 100 قانون شهرداري)

 2) احداث واحدهاي تجاري جديد اعم از خرده فروشي و عمده فروشي و ... در مجاورت خيابان اصلي درجه يك و خيابان هاي اصلي درجه دو با عملكرد شهري و در ساير مناطق با عملكرد محله اي .

 3) حداقل اندازه قطعات تفكيكي تجاري با عملكرد شهري 40 مترمربع و با عملكرد محله اي 15 متر.

4) عرض قطعات تفكيكي بايد بيش از يك سوم طول و كمتر از يك دوم طول قطعه تفكيكي باشد، حداقل عرض واحدهاي تجاري 3 متر خواهد بود.

5) ارتفاع واحدهاي تجاري حداكثر 5/4 متر و تنها در يك طبقه قابل احداث خواهد بود.

6) حداكثر زيربناي مجاز 200 درصد سطح مي باشد.

7) احداث زيرزمين به عنوان انبار و پاركينگ بلامانع بوده و جزو زيربناي مجاز محسوب نمي شود.

8) تأمين پاركينگ به مساحت 30 متر به ازاي هر 100 مترمربع زيربناي مجاز الزامي است.

 9) تفكيك واحدهاي تجاري در داخل هر قطعه تجاري، براي صدور سند مالكيت مستقل براي عملكردهاي شهري و ناحيه اي 15 مترمربع و عملكردهاي محله اي 18 مترمربع بلامانع خواهد بود.

 10) اختصاص طبقات بالاتر به كاربري مسكوني يا اداري در صورت تأمين سرويس هاي بهداشتي و ورودي مستقل بلامانع است، در صورتي كه با ضوابط كاربري هاي ياد شده مغايرتي نداشته باشد.

 11) ارتفاع مفيد واحدهاي تجاري در طبقه همكف 5/4 متر و در طبقات بالاتر 3 متر است.

 12) هرگونه استفاده نورگيري از كف پياده رو براي زيرزمين واحدهاي تجاري ممنوع است.

تبصره : رعايت طراحي ساير كاربري هاي طرح هادي طبق ضوابط دستور تهيه نقشه اعلامي از طرف دفتر فني شهرداري الزامي مي باشد.

7 - گذربندي

 عرض معابري كه در طرح هادي مشخص نگرديده به شرح زير خواهد بود :

1- 7) عرض بن بست ها (بافت قديم)

 1-1-7) عرض بن بست هايي كه طول آنها تا 50 متر باشد، 4 متر است.

 2-1-7) عرض بن بست هايي كه طول آنها 51 تا 100 متر باشد، 6 متر است.

 3-1-7) عرض بن بست هايي كه طول آنها 101 تا 150 متر باشد، 8 متر است.

 4-1-7) حداكثر طول بن بست ها 150 متر است.

 5-1-7) دوربرگردان در انتهاي بن بست هاي بيش از 50 متر الزامي است.

2- 7) عرض بن بست ها (بافت جديد)

 1-2-7) عرض بن بست هايي كه طول آنها تا 50 متر باشد، 6 متر است.

 2-2-7) عرض بن بست هايي كه طول آنها 51 تا 100 متر باشد، 8 متر است.

 3-2-7) عرض بن بست هايي كه طول آنها 101 تا 150 متر باشد، 10 متر است.

 4-2-7) حداكثر طول بن بست ها 150 متر است.

 5-2-7) دوربرگردان در انتهاي بن بست هاي بيش از 50 متر الزامي است.

3- 7) عرض معابر بن باز (بافت قديم)

1-3-7) عرض معابر بن باز كه طول آنها تا 250 متر باشد، 8 متر است.

 2-3-7) عرض معابر بن باز كه طول آنها 250 تا 400 متر باشد، 10 متر است.

 3-3-7) عرض معابر بن باز كه طول آنها 400 تا 600 متر باشد، 12 متر است.

4- 7) عرض معابر بن باز (بافت جديد)

1-4-7) عرض معابر بن باز كه طول آنها تا 250 متر باشد، 10 متر است.

 2-4-7) عرض معابر بن باز كه طول آنها 250 تا 400 متر باشد، 12 متر است.

 3-4-7) عرض معابر بن باز كه طول آنها 400 تا 600 متر باشد، 14 متر است.

-4-7) عرض معابر بن باز كه طول آنها بيش از 600 متر باشد، 16 متر است.

5-4-7) مجموع عرض پياده روهاي گذرهاي 12 متري و به بالا نبايد از يك سوم عرض گذر كمتر باشد.

6-4-7) در تقاطع گذرهاي با عرض 6 متر بايد پخ ايجاد شود. ميزان پخ بر اساس يك دهم مجموع عرض شوارع از هر ضلع تعيين مي گردد. اندازه مذكور طول مساحت هاي مثلث پخي مورد نظر خواهد بود.

تبصره : معابري كه در طرح هادي عرض آنها مشخص شده است عرض تثبيت شده در نقشه طرح هادي و قوس تقاطع آن عيناً بايد ملاك عمل قرار گيرد.

8- تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداري ها

مهندسان ناظر ساختماني مكلفند نسبت به عمليات اجرائي ساختماني كه به مسئوليت آنها احداث مي گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فني ضميمه آن مستمراً نظارت كرده و در پايان كار مطابقت ساختمان با نقشه و محاسبات فني را گواهي نمايند. هرگاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهي نمايد و يا تخلف را به موقع به شهرداري اعلام نكند و موضوع منتهي به طرح در كميسيون مندرج در تبصره يك ماده صد قانون شهرداري و صدور رأي بر جريمه يا تخريب ساختمان گردد شهرداري مكلف است مراتب را به نظام معماري و ساختماني منعكس نمايد . شوراي انتظامي مذكور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصير برابر قانون نظام معماري و ساختماني حسب مورد با توجه به اهميت موضوع به 6 ماه تا سه سال محروميت از كار و در صورتي كه مجدداً مرتكب تخلف شود كه منجر به صدور رأي تخريب به وسيله كميسيون ماده صد گردد به حداكثر مجازات محكوم كند . مراتب محكوميت از طرف شوراي انتظامي نظام معماري و ساختماني در پروانه اشتغال درج ودر يكي از جرايد كثير الانتشار اعلام مي گردد. شهرداري مكلف است تا صدور رأي محكوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده كميسيون ماده صد به مدت حداكثر 6 ماه از اخذ گواهي امضاء مهندس ناظر مربوطه براي ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداري خودداري نمايد . مأموران شهرداري نيز مكلفند در مورد ساختمان ها نظارت نمايند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگيري نكنند و يا در مورد صدور گواهي انطباق ساختمان با پروانه مرتكب تقصيري شوند طبق مقررات قانوني به تخلف آنان رسيدگي مي شود و در صورتي كه عمل ارتكابي مهندسان ناظر و مأموران شهرداري واجد جنبه جزائي هم باشد از اين جهت نيز قابل تعقيب خواهند بود .

در مواردي كه شهرداري مكف به جلوگيري از عمليات ساختماني است و دستور شهرداري اجرا نشود مي تواند با استفاده از مأموران اجرائيات خود ودر صورت لزوم مأموران انتظامي براي متوقف ساختن عمليات ساختماني اقدام نمايد . (اصلاحي مصوب 27/6/1358)

9- مشخصات مندرج در تايتل

- در جدول مشخصات مورد وثوق سازمان نظام مهندسي موارد با شرح ذيل بدون قلم خوردگي يا لاك گرفتگي بايد تكميل گردد :

1) مشخصات دفتر فني طراح نقشه و آدرس و شماره تلفن محل.

2) مشخصات فردي مالك.

3) مساحت ملك.

4)مساحت زير بنا هاي ترسيمي به تفكيك موارد(زير زمين ، همكف ، اول و... – تجاري يا مسكوني – پاركينگ يا پيلوت- بالكن ياتراس- راه پله و بام پشته – زير بناي داخل محوطه و ساير موارد طراحي شده)

5) مجموع كل زير بناي ترسيمي طبق جزئيات درج شده در بند قبل(بند4).

6) تاريخ ومقياس نقشه ترسيمي.

7) امضاء و مهر مهندسين طراح ، محاسب ، ناظر.

8) تأييديه موضوع كنترل نقشه طراحي شده در سازمان نظام مهندسي.

9) ارائه فرم هاي تعهد محضري .

10- كليات مشخصات فني نقشه

1) سايت پلان : استقرار موقعيت زير بنا طراحي شده در عرصه اعلامي طبق ضوابط دستور تهيه نقشه با مشخص نمودن جهت جغرافيايي و شوارع همجوار عرصه و اندازه گذاري آن

2) پلان آكس بندي با مشخصات فني و اندازه گذاري دقيق آن

3) پلان فنداسيون با در نظر گرفتن جهت هاي ديد در برش و اندازه گذاري جزئيات آن

4) پلان معماري : شامل كليه زير بناهاي طراحي شده و مشخص كردن محل هاي رايزر ، ونت ، داكت ، كمد ، پاسيو ، لوله بخاري ، كانال كولر و ساير موارد.

5) پلان اجرايي : با رعايت كد هاي ارتفاعي بر اساس معبر موجود و اندازه گذاري كامل اعم از كلي و جزئي و مشخص نمودن جهت هاي ديد در برش و مشخص نمودن مورد استفاده فضاها با حروف فارسي و رعايت يك مقياس هماهنگ درتمامي طرح . ( در زمين هايي كه در جوار چند معبر قرار دارند عريض ترين آنها ملاك كد ارتفاعي خواهد بود)

6) پلان تير ريزي (طراحي سقف): مشخص بودن نوع سقف طراحي شده و رعايت مشخصات فني آن طبق مقررات ملي ساختمان و همچنين مشخص بودن كنسول هاي طراحي شده با اندازه گذاري و مشخصات كامل .

7) پلان نما : شامل نما هاي اصلي بطور كامل با در نظر گرفتن باز شوها و مكان هاي دسترسي طبق ضوابط طرح و همچنين مشخص نمودن كد هاي ارتفاعي به تعداد سقف و بام پشته .

8) پلان برش : مشخصاً در جهت ديد مشخص شده در طراحي پلان هاي اجرايي .

9) پلان شيب بندي : جهت دفع آبهاي فصلي با مشخص كردن ميزان شيب آنها .

10) رعايت ساير جزئيات فني ( ديتايل) طبق قوانين سازمان نظام مهندسي و مقررات ملي ساختمان و آيين نامه هاي ابلاغي سازمان مسكن و شهرسازي در نقشه ها الزامي مي باشد.

11- مقررات فني و كنترل ساختمان

ماده 30 – شهرداري ها و مراجع صدور پروانه ساختمان ، پروانه شهرك سازي و شهرسازي و ساير مجوز هاي شروع عمليات ساختمان و كنترل و نظارت بر اين گونه طرح ها در مناطق و شهرهاي مشمول ماده (4) اين قانون براي صدور پروانه و ساير مجوزها تنها نقشه هايي را خواهند پذيرفت كه توسط اشخاص حقيقي و حقوقي دارنده پروانه اشتغال به كار و در حدود صلاحيت مربوط امضاء شده باشد و براي انجام فعاليت هاي كنترل و نظارت از خدمات اين اشخاص در حدود صلاحيت مربوط استفاده نمايند.

ماده 31- در مواردي كه نقشه هاي تسليمي به شهرداري ها و ساير مراجع صدور پروانه ساختماني و تفكيك اراضي توسط اشخاص حقوقي امضاء و يا تعهد نظارت مي شود مسئوليت صحت طراحي و محاسبه و نظارت به عهده مديرعامل يا رئيس مؤسسه تهيه كننده نقشه است و امضاي وي رافع مسئوليت طراح ، محاسب و ناظر نخواهد بود ، مگر اينكه نقشه ها توسط اشخاص حقيقي ديگر در رشته مربوط امضا و يا تعهد نظارت شده باشد .

ماده 32 – اخذ پروانه كسب و پيشه در محل ها و امور موضوع ماده (4) اين قانون موكول به داشتن مدارك صلاحيت حرفه اي خواهد بود ، در محل هاي ياد شده اقدام به امور زير تخلف از قانون محسوب مي شود :

الف – مداخله اشخاص حقيقي و حقوقي فاقد مدرك صلاحيت در امور فني كه اشتغال به آن مستلزم داشتن مدرك صلاحيت است .

ب- اشتغال به امور فني خارج از حدود صلاحيت مندرج در مدرك صلاحيت .

ج- تأسيس هرگونه مؤسسه ، دفتر يا محل كسب و پيشه براي انجام خدمات فني بدون داشتن مدرك صلاحيت مربوط.

د- ارائه خدمات مهندسي طراحي ، اجرا و نظارت توسط اشخاص حقيقي و حقوقي كه مسئوليت بررسي يا تأييد نقشه و امور مربوط به كنترل ساختمان آن پروژه را نيز بر عهده دارند .